——張某與A銀行大連分行、C公司執行異議之訴案
【問題】
開發商因與銀行之間的債務被人民法院查封了開發商名下的房產，購房人對此提出執行異議。購房人與開發商簽訂《商品房買賣意向書》的時間在法院查封之前，但雙方簽訂的《商品房買賣合同》在法院查封之后，兩份合同哪份屬于《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條第(2)項規定的“合法有效的書面買賣合同”？
【裁判觀點】
在人民法院查封案涉房屋前，當事人簽訂的《商品房買賣意向書》對案涉房屋的坐落位置、面積、出售價款及其支付方式、權利義務、違約責任等事項進行了約定，具備商品房買賣協議的主要內容，應當認定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買賣關系。符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條第(2)項的規定。
【基本案情】
上訴人：張某
被上訴人：A銀行大連分行、C公司
A銀行大連分行與大連B公司、C公司等金融借款合同糾紛一案，大連中級人民法院于2014年8月7日作出( 2014)大民三初字第216號訴訟保全民事裁定，查封了C公司所有的涉案興城海上釣魚臺C7 -1 -xxx×室房屋。2016年1月26日，大連中級人民法院作出( 2014)大民三視字第216號《民事判決書》，判決B公司于判決生效后十日內給付A銀行大連分行借款本金8000萬元，C公司等對上述債務承擔連帶清償責任。因B公司未履行生效法律文書確定的義務，A銀行大連分行向大連中級人民法院申請執行。2016年7月21日，大連中級人民法院作出( 2016)遼02執170號執行裁定，續查封上述房產，查封期限三年。張某以案外人身份向大連中級人民法院執行部門提出執行異議。大連中級人民法院于2017年3月28日作出( 2017)遼02執異54號《執行裁定書》，裁定駁回張某的異議。張某不服該裁定，遂向大連中級人民法院提起本案訴訟。
另查，2010年6月12日，張某和第三人C公司簽訂了《商品房買賣意向書》，約定第三人將其位于興城海上釣魚臺C7 -1 -x×××室房屋出售給張某，房屋價款321 701. 00元，2010年5月、6月，張某分多次向C公司支付了購房款。C公司的集團公司向張某出具了《收款收據》。
2014年9月10日，張某與第三人C公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定張某購買第三人C公司開發建設的興城海上釣魚臺第9 - 23幢1單元××××號房屋，單價為每平方米3889. 55元。該《商品房買賣合同》尾部加蓋了興城市建設綜合開發辦公室商品房銷售審批專用章。同日，C公司向張某出具了入住通知單。
【法院裁判】
大連中級人民法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，雖然張某提供收款收據證明其已支付了購房款，但是否構成阻卻執行，仍需審查是否符合另兩項條件。張某與第三人之間簽訂正式《商品房買賣合同》的時間及張某持有的入住單均為2014年9月10日，即交房時才簽訂書面買賣合同，而案涉房屋被查封的日期是2014年8月7日，即人民法院查封時，張某尚未占有案涉房屋。另外，張某拒絕提供其戶籍地房產查詢信息，應推定其另有住房，案涉房屋不符合系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋條件。由此可見，原告的執行異議不符合前述司法解釋的規定，其不具有對抗司法執行的權利，對原告要求停止執行的訴請不予支持。據此，依據《民事訴訟法》第64條、第227條，《民訴法解釋》第311條、第312條第1款第(2)項，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條之規定，判決：駁回張某的訴訟請求。
一審宣判后，張某不服向遼寧省高級人民法院提起上訴。
遼寧省高級人民法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，第一，案涉房屋于2014年8月7日被法院查封，雖然張某與C公司于2014年9月10日簽訂《商品房買賣合同》，但是2010年6月12日張某與C公司已簽訂了《商品房買賣意向書》，雙方對案涉房屋的坐落位置、面積、出售價款及其支付方式、權利義務、違約責任等事項進行了約定，具備商品房買賣協議的主要內容，且不違反法律法規的強制性規定，系雙方當事人真實意思表示，應當認定案涉房屋查封前雙方建立了合法有效的房屋買賣關系。第二，興城市不動產登記中心出具的《無房屋產權證明》載明“在其產權產籍管理信息系統中無產權登記信息”，說明張某在興城市沒有其他用于居住的房屋。第三，張某已按合同約定支付了全額購房款，C公司并無異議，且其集團公司向張某出具了收款收據。第四，A銀行大連分行雖然對張某全額支付購房款及有無其他住房有異議，但均未舉證證明其主張，對其答辯意見本院不予支持。
綜上，張某為生活居住，在案涉房屋查封前與C公司建立了房屋買賣關系，支付了房款并實際占有，其上訴請求成立，應停止對案涉房屋的執行，原審判決駁回其訴訟請求不妥，本院予以糾正。依照《民事訴訟法》第170條第1款第(2)項之規定，判決如下：一、撤銷大連市中級人民法院( 2017)遼02民初193號民事判決；二、不得執行該執行標的即張某購買C公司開發建設的興城海上釣魚臺住宅小區第C7幢1單元14層××××號。
【相關法律】
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條
【觀點延伸】
本案系執行異議之訴，涉及兩個法律關系，一是A銀行大連分行與C公司之間存在金融借款合同關系，C公司應對A銀行大連分行的債權承擔連帶償還責任。二是張某與C公司之間存在房屋買賣合同關系。張某的執行異議申請若成立，執行法院將不得執行已查封的C公司名下的案涉房產。反之，申請被駁回后，A銀行大連分行有權請求繼續執行案涉房產。
買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的，應當符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條規定的三個條件：(1)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(2)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(3)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案張某提出的異議符合上述異議類型，審查的重點看張某主張的事實是否符合上三個要件。雙方對于第三個要件無爭議。關于第二個要件，二審法院根據興城市不動產登記中心出具的《無房屋產權證明》認定張某除案涉房產外無其他房產。一審法院以張某戶籍地有無房產進行判斷，兩級法院判斷的標準不一，司法解釋未對此明確規定，本案例亦不是指導性案例，僅供讀者參考，此處不再討論。
本案難點在于如何認定第一個要件中的“合法有效的書面買賣合同”，一審法院認為張某與C公司簽訂《商品房買賣合同》符合第一個要件，雙方簽訂的《商品房買賣意向書》不符合合法有效的買賣合同。二審法院對此予以否定，判斷合同性質不應僅從合同名稱上認定，應綜合認定。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！渡唐贩夸N售管理辦法》第16條規定商品房買賣合同的主要內容：商品房基本狀況、商品房的銷售方式、付款方式、付款時間、交付使用條件及日期、辦理產權登記有關事宜、面積差異的處理方式、公共配套建筑的產權歸屬、解決爭議的方法、違約責任等。因此，二審法院從案涉房屋的坐落位置、面積、出售價款及其支付方式、權利義務、違約責任等事項綜合判斷，認為《商品房買賣意向書》屬于合法有效的買賣合同，于法有據。
摘自《金融借款合同糾紛常見問題與法院裁判觀點》p186-190頁，人民法院出版社，2018年11月出版。內容簡介：金融借款合同糾紛常見問題與法院裁判觀點具有典型、專業、QUAN WEI 、實用四個特點。編者從基層法院審理的2500多件金融借款合同糾紛中提煉焦點問題，問題具有集中性、普遍性、典型性；該書專門研究金融借款合同這一類糾紛，在分析上做到了內容詳實全面、問題系統深入；本書引用裁判觀點多是最高人民法院和各省高院的生效判決，觀點依據具有QUAN WEI性；本書提煉的問題是金融機構高度關注的爭議焦點，對其處理具體案件提供了現實的可操作性指導，同時對于案件的當事人具有很強的參考價值。
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